Riesgos de comprar un inmueble en remate judicial
Comprar en remate puede salir más barato que en el mercado, pero el precio bajo tiene motivos. Estos son los riesgos más comunes y dónde mirar antes de pagar el oblaje.
1. Que el inmueble esté ocupado
El auto de adjudicación ordena al ejecutado, o al administrador judicial, entregar el inmueble en diez días bajo apercibimiento de lanzamiento. Esa orden también alcanza al tercero que fue notificado con el mandato de ejecución (art. 739, inciso 3). Si el ocupante es otra persona, por ejemplo un inquilino que no fue notificado, recuperar la posesión puede exigir otro trámite. Pregunta quién vive allí antes de ofertar.
2. Cargas que no se levantan
El auto de adjudicación deja sin efecto los gravámenes del inmueble, pero con excepciones:
En la práctica:
- Una anotación de demanda inscrita sigue en la partida.
- Un derecho de uso o usufructo inscrito antes del embargo o de la hipoteca no está entre los que se cancelan.
Pide la partida registral en SUNARP y revisa el orden de las inscripciones.
3. Nulidad del remate
El remate puede anularse por defectos de forma. La nulidad se pide dentro del tercer día del acto (art. 743). Un expediente con recursos pendientes o con defectos en la notificación es una señal de alerta.
4. Perder el oblaje
Si ganas y no depositas el saldo del precio a tiempo, pierdes el oblaje y no puedes volver a participar en ese remate (art. 741). Ten el financiamiento listo antes: los bancos rara vez desembolsan en tres días.
5. Deudas del inmueble
El impuesto predial, los arbitrios, el mantenimiento del edificio y los servicios pueden tener deudas atrasadas. Consulta el estado de cuenta en la municipalidad y en la junta de propietarios. Ten en cuenta que quién responde por cada deuda depende de su naturaleza.
6. El precio de mercado real
La tasación judicial puede estar desfasada: el juez puede ordenar una nueva si la convenida está desactualizada (art. 729). Compara con inmuebles parecidos de la zona antes de decidir cuánto ofertar.
Cómo te ayuda Precio de Remate Perú
La ficha gratuita reúne los datos oficiales del aviso. El plan Pro y el informe del remate añaden la revisión de la partida, del expediente, de las deudas y de la ocupación.
Preguntas frecuentes
¿Se levantan todas las cargas al adjudicarse un inmueble en remate?
No todas. Según el artículo 739 del Código Procesal Civil, el auto de adjudicación deja sin efecto los gravámenes, salvo la anotación de demanda. Las cargas de uso o disfrute solo se cancelan si se inscribieron después del embargo o de la hipoteca que se ejecuta.
¿Qué pasa si el inmueble rematado está ocupado?
El auto de adjudicación ordena al ejecutado entregar el inmueble en diez días bajo apercibimiento de lanzamiento, y esa orden alcanza al tercero notificado con el mandato de ejecución (art. 739). Con otros ocupantes puede hacer falta otro trámite.
Fuentes
- Código Procesal Civil, arts. 728-744 (texto compilado, PDF)
- CMS Grau: «¿Cómo comprar un inmueble en un remate judicial?»
Guía informativa preparada por Precio de Remate Perú a partir del Código Procesal Civil y de las fuentes citadas (texto compilado consultado el 6 de octubre de 2026). No es asesoría legal. Cada remate tiene sus propias condiciones en el aviso y en las bases publicadas en REM@JU, y la ley puede cambiar: antes de depositar dinero, revisa el expediente y consulta a un abogado.